Convertir locales a vivienda III: diseño y rentabilidad

En la parte primera del artículo, te explicábamos todo lo relacionado con la normativa que afecta a aquellos locales que se quieren convertir en vivienda: a nivel urbanístico, de afección de inundabilidad, habitabilidad, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), etc….

En la segunda parte nos centrábamos en el procedimiento administrativo  necesario para llevar a cabo esa conversión.

En esta tercera y última parte abordaremos los aspectos más relacionados con el diseño, la funcionabilidad y rentabilidad que se puede conseguir con una adecuada planificación de cambio de uso de locales a vivienda.

Ventajas de convertir un local en vivienda

El cambio de uso de local a vivienda ofrece unas ventajas que analizamos en este capítulo:

Precio por metro cuadrado más económico

La demanda creciente del sector residencial, tanto para venta como para alquiler, en detrimento del comercio local en las ciudades, que veíamos en la introducción del primer artículo sobre cambio de locales a vivienda, es el origen de esta tipología.

También es una forma de conseguir viviendas a un precio más razonable, y aprovechando el patrimonio arquitectónico.

La creciente inflación, la especulación inmobiliaria y las necesidades cada vez más exigentes de ahorro energético, son un coctel molotov que está produciendo un incremento del precio de la vivienda exponencial, tanto a nivel de venta como de alquiler.

Actualmente, y considerando solamente el precio de la construcción, cuando se trata de obra nueva para vivienda unifamiliar, con una calidades medias justas para cumplir con las exigencias normativas del Código Técnico de la Edificación (CTE), el precio por metro cuadrado ronda los 2000 euros.

Si hablamos de obra nueva para vivienda plurifamiliar, es decir pisos dentro de una promoción inmobiliaria, el precio de construcción por metro cuadrado se acerca a los 1200 euros.

En el caso de rehabilitación de locales para vivienda, donde se aprovecha el contenedor, la obra puede rondar una horquilla entre 800 y 100o euros por metro cuadrado.

Aunque sigue siendo un precio alto, es más económico que el de obra nueva.

Posibilidad de diseño personalizado

No hay que olvidar que se trata de convertir bajo comercial en casa, es decir, se está creando una nueva vivienda, y como tal tiene que cumplir unos estándares mínimo de habitabilidad, confort y calidad.

No solo se trata por tanto de rentabilidad económica, o de entender la vivienda como un bien de cambio que da respuesta a una demanda del mercado, ya que en el caso de reformas de local a vivienda se corre el peligro de crear infraviviendas.

Por eso es muy importante que tu arquitecto de cambio de uso proyecte un diseño personalizado para la nueva vivienda.

Ese diseño, además de cumplir los estándares normativos, debe dar una respuesta arquitectónica adecuada al problema específico de transformar un local en apartamento.

Los locales en primer lugar están en planta baja, lo que muchas veces genera problemas de privacidad respecto a la vía pública. Es importante por tanto diseñar adecuadamente los portales y umbrales de acceso a los mismos.

En segundo lugar los locales suelen ser espacios con poca fachada y mucho fondo edificado. Recordemos que los metros de fachada son  muy caros. Eso suele generar problemas en el diseño del espacio interior, ya que si no se proyecta adecuadamente da lugar a espacios habitables interiores, como dormitorios o salones donde la iluminación y ventilación natural no es la adecuada.

En este tipo de espacios el diseño del espacio interior e incluso del mobiliario es fundamental, para lograr un espacio diáfano, bien articulado, de calidad, y con una tipología y estética innovadora.

Es la oportunidad de con un diseño personalizo lograr propuestas muy atractivas, contemporáneas y que resuelvan las necesidades de quienes habitan estos espacios.

Ubicaciones céntricas y bien comunicadas

Una ventaja indudable de la conversión de local comercial a vivienda es poder crear nuevas viviendas en los centros urbanos, donde el suelo escasea.

También lo es que estas viviendas puedan ser accesibles a gente joven, a gente mayor que vive sola, a nuevas estructuras familiares,  y a gente con menos ingresos, en contra de la gentrificación  de los centros urbanos.

Espacios amplios y diáfanos tipo loft

Como veíamos en la posibilidad de un diseño personalizado: este tipo de espacios plantean una problemática en el diseño del espacio distinta a la de una vivienda convencional, por las necesidades de luz y ventilación, que suele escasear en los bajos comerciales.

Muchas veces es necesario transformar un local a loft, donde se genere un espacio fluido, continuo y de calidad, con la suficiente iluminación y ventilación.

Estos espacios  aprovechan los techos altos de los locales comerciales. En una vivienda fragmentada, y con espacios divididos los techos altos pueden suponer un problema de escala.

Sin embargo en un loft los techos altos generan amplitud, luminosidad, calidad espacial, y resuelven muchas veces el problema de escala y privacidad de las plantas bajas.

Plazos de tramitación más cortos 

Como veíamos en el segundo artículo, los permisos para convertir local en vivienda se tramitan normalmente como Declaraciones Responsables (DR), y aunque son algo más complejos que una DR normal, son mucho más rápidos que una Licencia Urbanística para obra nueva o ampliación.

Una vez presentado el proyecto técnico en el Ayuntamiento, hay un plazo de 15 días hábiles, y si toda la documentación presentada por tu arquitecta está correcta y completa, se pueden acometer las obras.

Desventajas y retos a considerar

El cambio de uso de local a vivienda puede causar unas desventajas también, si no se planifica, proyecta y diseña adecuadamente.  Analizamos esas posibles desventajas en este capítulo:

Inversión inicial importante

Como toda obra hoy en día, aunque se trate de reforma de local a vivienda, requiere una inversión importante: proyectos, licencias municipales, dirección de obra, el propio coste de la obra, gastos de escritura, registro, etc…

Es importante por tanto una buena planificación, y una buena previsión de costes. Especialmente en lo que afecta a la obra, que va a suponer más del 80% de la inversión, con un buen proyecto redactado por una arquitecta de cambio de uso y unas mediciones bien realizadas en dicho proyecto.

Limitaciones espaciales y de altura

La geometría del local existente , su fachada a viario público y su altura son sin duda las limitaciones más importantes a nivel arquitectónico para conseguir una distribución funcional de la nueva vivienda, y que al mismo tiempo cumpla las condiciones de habitabilidad, accesibilidad e inundabilidad.

Un bajo con poca fachada y mucha profundidad obligará a soluciones de local a loft, con todo el espacio unido. Un bajo con mucha fachada y menos fondo soluciones más estandard de vivienda, con dormitorios independientes a fachada.

Posibles limitaciones estructurales y de instalaciones

Al tratarse de una de reforma de local a vivienda, normalmente se va a ubicar en el bajo de un edificio existentes, donde van a haber unos condicionantes estructurales y e instalaciones del propio edificio, que van a afectar en la distribución de la vivienda.

Los condicionantes estructurales normalmente serán pilares existentes que al ser en planta baja serán de mayor dimensión. También será un condicionante la base estructural que forma el suelo del bajo, que puede ser: forjado sanitario elevado sobre cámara, solera apoyada en el terreno o un forjado sobre sótano, en caso de que el edificio disponga de aparcamiento. Éstos son condicionantes tanto a nivel de acceso por la propia cota del suelo respecto de la calle, como de aislamiento térmico y salubridad, ya que se trata de suelos en contacto con terrenos o sobre sótanos de aparcamiento no climatizados.

Los condicionantes de instalaciones serán: colectores de saneamiento colgados en el techo que obligarán a disponer falsos techos y a un asilamiento acústico del mismo, bajantes existentes que llegarán al bajo y colectores de saneamiento soterrados o descolgados en caso de sótano, donde habrá que conectar los puntos de desague de la nueva vivienda.

 

Coste de convertir un local en una vivienda

Analizamos en este capítulo los costes aproximados y los distintos factores que pueden hacer oscilar estos precios hacia arriba o hacia abajo.

Estimación de presupuesto orientativo

Adelantábamos antes un coste de obra  aproximado de conversión de locales a vivienda que puede oscilar entre 800 y 1000 euros por m2. A ese coste hay que sumarle los gastos de profesionales y administrativos: proyecto y direcciones de obra de arquitecto, coordinación de seguridad y salud, licencias, notaría, registro, gestoría, actos jurídicos documentados, etc… .

El coste de obra más los gastos técnicos y administrativos al final puede alcanzar en total entre 960 euros y 1200 euros por m2 sin IVA, y redondeando entre 1100 y 1350 euros por m2  con IVA.

En cualquier caso, hay una serie de factores que influyen en el precio y en las oscilaciones del mismo.

Factores que influyen en el precio

Hay una serie de factores que son comunes a todos los cambios de uso: cumplimiento de normativa de accesibilidad, habitabilidad, CTE e inundabilidad.

Hay otros factores que son característicos de cada proyecto, y que dependen en gran medida de las condiciones particulares del local: ubicación, superficie, geometría, frente de fachada, fondo, altura, cota respecto de la calle y condiciones de contacto con el terreno o el sótano en caso de que exista.

El papel del arquitecto en el cambio de uso

Veíamos en el artículo primero, la necesidad de un proyecto técnico redactado por un arquitecto, y toda la documentación técnica que debe contener, por normativa y para garantizar un buen resultado.

Es decir, el arquitecto no es un mero trámite para obtener el permiso para convertir el local en vivienda, sino que con un buen proyecto y unas buenas mediciones, te va a permitir desde el principio planificar bien tu inversión, que se reduzcan al mínimo los imprevistos de la obra, y que cuando llegues al final y hagas balance de ingresos por ventas y gastos por construcción, el resultado sea satisfactorio.

¿Por qué es imprescindible contar con una arquitecta?

En primer lugar porque lo exige la Ley 38/199 de Ordenación de la Edificación.

En segundo lugar pero no menos importante, porque es el que tiene los conocimientos suficientes tanto a nivel normativo como técnico,  para poder planificar tu inversión: primero para ver si es viable a nivel normativo, y después si lo es a nivel económico.

Y en tercer lugar, pero de igual importancia que los anteriores, porque teniendo en cuenta las propias limitaciones del local, es la más capacitada para darte soluciones que optimicen la calidad espacial y funcional de la vivienda, lo que se traduce directamente en un incremento del valor de venta de la misma.

Asesoramiento técnico y legal desde el inicio

Con todo lo expuesto en éste y los artículos anteriores sobre cambios de uso de locales a viviendas, te recomendamos que empieces la casa por el suelo de tu local, y busques a un arquitecto que pueda asesorarte técnica y legalmente desde el incio, ya que será la persona que te acompañe en todo este transito para que el proyecto llegue a buen puerto y inversión tenga los resultados adecuados.