En la parte primera del artículo, te explicábamos todo lo relacionado con la normativa que afecta a aquellos locales que se quieren convertir en vivienda: a nivel urbanístico, de afección de inundabilidad, habitabilidad, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), etc….

En esta segunda parte nos vamos a centrar en el procedimiento administrativo  necesario para llevar a cabo esa conversión.

Convertir un local en vivienda: ¿qué necesitas?

Permisos y licencias necesarias

En este capítulo te explicamos los permisos que necesitas para una licencia de cambio de uso de local a vivienda.

Licencia de cambio de uso

El permiso para el cambio de uso es un procedimiento administrativo municipal, por el cual el ayuntamiento te concede autorización para ese cambio.

Con anterioridad a la aprobación de la Ley 13/2015, de 30 Marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia (LOTURM), cualquier licencia cambio de uso venía regulado en el Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Murcia (PGOU) e implicaba una licencia urbanística o lo que popularmente se conoce como licencia de obra mayor.

Sin embargo la LOTURM, en su artículo 264,  establece como título habilitante la Declaración Responsable (DR) para determinadas obras de ampliación, modificación, reforma o demolición sobre edificios existentes cuando no se produzca una variación esencial de la composición general exterior,  la volumetría, de la envolvente total o no supongan sustitución o reposición total de elementos estructurales principales.

En este tipo de obras, también establece la DR  para los cambios de uso de las edificaciones o parte de las mismas, dentro de los permitidos por la legislación urbanística vigente y siempre que se encuentren dentro de un ámbito ordenador pormenorizadamente, es decir, dentro de suelo urbano consolidado o de suelo urbanizable desarrollado.

También concreta en sucesivos apartados de este artículo otras condiciones, como que no se trate de edificios o parte de los mismos patrimonialmente protegidos o catalogados, en cuyo caso sería necesaria licencia urbanística.

Por tanto, cuando se trate de reformas de local a vivienda, dentro de las condiciones anteriores establecidas por la LOTURM, se puede obtener el título habilitante por DR.

El procedimiento de DR es un trámite mucho más rápido que el una licencia urbanística, ya que una vez que se presenta en el ayuntamiento con la documentación pertinente, salvo expreso requerimiento del ayuntamiento, se pueden acometer las obras.

Sin embargo, el caso de cambios de uso de local a vivienda conlleva unas particularidades que analizamos a continuación.

Proyecto técnico firmado por un arquitecto

Todos los procedimientos DR necesitan la elaboración de un proyecto técnico o memoria técnica redactada y firmada por un profesional competente, que para el caso de conversión de un local a vivienda según establece la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, tiene que ser un arquitecto.

Además, el arquitecto en el procedimiento asume la dirección técnica de las obras, para garantizar que lo ejecutado es lo que se indica en el proyecto técnico por el que se tramita la licencia de cambio de uso.

Licencia de obras

Una vez redactado el proyecto técnico del arquitecto, hay que tramitar en el ayuntamiento el procedimiento de licencia por DR, mediante una solicitud con un modelo normalizado, donde firma mediante Declaración Responsable la persona promotora de las obras, y se indica también la arquitecta que asume la dirección técnica de las mismas.

Con las solicitudes de DR, hay que acompañar el justificante de pago del impuesto sobre construcciones, obras e instalaciones (ICIO), la referencia catastral del local, la escritura de propiedad del mimo, el DNI o CIF del titular, y el proyecto técnico firmado por la arquitecta.

El contenido de este proyecto técnico lo veremos más adelante.

En cualquier DR, la presentación de este esta solicitud firmada, junto con el resto de documentación requerida autoriza al titular a ejecutar las obras.

En el caso concreto de convertir bajo comercial en casa, y tras la publicación de la Instrucción técnica para la determinación de las condiciones a cumplir en la adecuación de locales a viviendas por parte del Ayuntamiento de Murcia, y su reciente modificación en el apartado de condiciones técnicas exigibles para la dotación de aparcamiento, el procedimiento es  específico:  declaración responsable de obras para cambio de uso de local a vivienda.

En este título habilitante concreto hay que presentar un modelo específico normalizado de DR disponible en la web del ayuntamiento con código 6402.

Además de la documentación requerida como en cualquier DR que veíamos antes,  hay que  aportar:

• un anexo de inundabilidad, si el local está en zona inundable (ZI) o zona de flujo preferente (ZFP).
• certificado del Registro de la Propiedad con anotación registral que indique que la construcción se encuentra en ZI o en ZFP.
• informe de uso urbanístico emitido por el propio ayuntamiento, donde se indica la compatibilidad de uso residencial en la zona.

Una vez presentado y aportada toda la documentación, el ayuntamiento dispone de 15 días hábiles para:

• indicar al interesado la necesidad de solicitar licencia urbanística, si considera que la reforma de cambio de uso no está dentro de las condiciones que determina la LOTURM para un procedimiento DR
• requerir al interesado aportar más documentación, en cuyo caso se reinicia el cómputo del plazo una vez se aporte dicha documentación
• silencio administrativo positivo, en cuyo caso se entiende que la documentación está completa y es correcta legalmente, y se pueden iniciar las obras bajo el título habilitante DR.

Licencia de Primera Ocupación de Vivienda

Una vez ejecutadas las obras hay que tramitar otro procedimiento por DR que es la Licencia de Primera Ocupación (LPO). Es lo que antes se llamaba cédula de habitabilidad.

Hay que presentar el modelo normalizado de DR de primera ocupación (DR de PO), acompañado de la documentación requerida en el mismo, y especialmente del certificado final de obras (CFO) emitido por el arquitecto director de las obras.

También se requiere el alta en catastro del cambio de uso.

 

Proceso paso a paso para convertir un local a vivienda

En este capítulo te explicamos el procedimiento paso a paso para el cambio de uso de local a vivienda.

Estudio de viabilidad previo

Lo primero que debes hacer es contactar con un arquitecto para el cambio de uso, para que vea el local y te haga un estudio de viabilidad previo que garantice el cumplimiento de toda la normativa necesaria que veíamos en la primera parte del artículo, especialmente lo que afecta a la compatibilidad de uso residencial, la inundabilidad y la dotación de aparcamiento.

Informe de uso

Si la reforma de local a vivienda es viable, el siguiente paso sería tramitar un informe de uso en el ayuntamiento.

Hay situaciones en los que se sabe que el uso residencial es viable en planta baja en la zona, pero hay otros casos, especialmente cuando se trata de planes parciales remitidos al planeamiento anterior donde no está tan claro. Y en cualquier caso, ya hemos visto que es un documento necesario igualmente, tanto para la tramitación del título habilitante como para la inscripción  en el Registro de la Propiedad, que veremos más adelante.

El informe de uso es un trámite sencillo en el ayuntamiento, en el que hay que pagar un tasa, y aportar una documentación mínima: situación en PGOU, referencia catastral, etc…

Suele tardar un mes, y el ayuntamiento resuelve con ese informe la compatibilidad o incompatibilidad del uso residencial en el local.

Redacción del proyecto técnico

Si el uso es compatible, el siguiente paso es que tu arquitecta te redacte un proyecto técnico para cambio de uso, que debe contener toda la documentación requerida en la Instrucción técnica para la determinación de las condiciones a cumplir en la adecuación de locales a viviendas, y que consiste en:

• memoria técncia descriptiva de las obras
• justificación del cumplimento del Código Técnico de la Edificación (CTE)
• certificado energético del proyecto
• mediciones por partidas y capítulos de las obras a ejecutar
• anexo técnico de inundabilidad
• memoria ambiental
• estudio de gestión de residuos
• estudio de seguridad y salud
• planos y documentación gráfica necesaria.

No hay que olvidar, que aunque se trate de un procedimiento DR, no es solo un trámite, es un proyecto necesario para la ejecución de unas obras, , y por tanto debe contener toda la información necesaria, tanto escrita como gráfica para la correcta ejecución de las mismas, especialmente mediciones detalladas por partidas, planos descriptivos y técnicos, planos de instalaciones, carpinterías, etc…

Solicitud de permisos y licencias

El siguiente paso es tramitar en el ayuntamiento el título habilitante por DR (código 6402) que veíamos en el capítulo  anterior.

Hay que pagar el ICIO, que asciende a un 4% del presupuesto de ejecución material de las obras (PEM) que viene en el proyecto técnico redactado por la arquitecta, y junto con el informe de uso y el resto de documentación que veíamos anteriormente, tramitar la DR y esperar los 15 días hábiles a que el ayuntamiento conteste la necesidad de licencia urbanística, aportar más documentación o silencio administrativo.

Pasados esos 15 días hábiles, si hay silencio administrativo se pueden comenzar las obras.

Ejecución de las obras

Las obras tienen que ejecutarse bajo la dirección técnica de la arquitecta redactora del proyecto técnico y que figura como directora de obras en el procedimiento DR de cambio de uso.

La arquitecta tiene que garantizar que se ejecutan conforme al proyecto técnico presentado en el ayuntamiento, y que cualquier cambio que se haga durante la ejecución cumple normativa y es compatible con el título habilitante de DR.

Una vez terminadas las obras la arquitecta emitirá CFO.

Tramitación de la Licencia de Primera Ocupación

Una vez terminadas las obras, hay que tramitar en el ayuntamiento la DR de Primera Ocupación que veíamos en el capítulo anterior, con el CFO emitido y firmado por el arquitecto, el alta en catastro del cambio de uso de local a vivienda  y el resto de documentación requerida.

El servicio de inspección urbanística del ayuntamiento realizará visita a las obras terminadas, y si se ajustan al proyecto técnico aportado en la DR de cambio de uso, el procedimiento será positivo.

Si no se ajustan, emitirán informe y se revocará la LPO en tanto en cuanto no se subsanen los reparos o deficiencias.

Escritura y registro de la nueva vivienda

El último paso es acudir a la notaría para escriturar el cambio de uso y después al Registro de la Propiedad para inscribir el local como vivienda.

En la notaría hay que aportar, además de la documentación usual de las escrituras (DNI del titular, escritura del local, ficha catastral, etc…), la específica de cambio de uso de local a vivienda, parte de la cual ya tendrás de todo el proceso:

• título habilitante DR
• proyecto técnico
• CFO
• DR de PO
• otra documentación necesaria para escriturar, y que tu arquitecto te debe facilitar: certificado de energético de la vivienda e informe de coordenadas georreferenciadas.

En el Registro de la Propiedad hay que aportar también el informe de uso que veíamos en el segundo paso del proceso.

Una vez inscrita la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad, ya puedes usarla, alquilarla o venderla.