Un día recibí la llamada de una pareja joven que había comprado un antiguo local comercial en el centro de Murcia. Estaban emocionados, pero también desbordados: no sabían por dónde empezar. ¿Se podía convertir legalmente en vivienda? ¿Qué permisos necesitaban? ¿Cuánto costaría? Les acompañé en todo el proceso: estudiamos la viabilidad, diseñamos un loft luminoso y funcional, gestionamos cada permiso. Meses después, me invitaron a la inauguración de su nuevo hogar. Ver cómo aquel espacio frío y oscuro se había transformado en un lugar lleno de vida me recordó que la arquitectura no solo transforma espacios, transforma vidas.

Convertir un local en vivienda: todo lo que necesitas saber

Tradicionalmente hemos entendido los usos de los edificios insertos en la ciudad de una forma estratificada: siendo las plantas bajas de los mismos  las más relacionadas con la calle, con lo público, y por tanto las que aglutinan las actividades comerciales, quedando el uso residencial reservado a las plantas superiores, que de alguna forma están más protegidas del contacto directo con la calle.

Sin embargo, en los últimos años, por desgracia, la demanda de locales comerciales en el centro de las ciudades ha bajado mucho, sin duda perjudicados por los grandes centros comerciales y las compras por internet, el comercio local se ha visto muy mermado, y paseando por las calles de nuestras ciudades vemos muchas persianas de locales bajadas. Este descenso del  comercio local ha ido acompañado de un notable aumento de  la demanda de viviendas, tanto para compra como para alquiler, y para unidades familiares que no son las convencionales, hasta tal punto, que el uso residencial está invadiendo también las plantas bajas de los edificios, intentando por un lado cubrir esta creciente demanda del sector residencial y por otro lado dar salida a locales actualmente sin uso en el centro de las ciudades.

En este artículo te explicamos cómo conseguir hacer un cambio de uso de un local a una o varias viviendas

¿Se puede convertir cualquier local en vivienda?

No, no se puede convertir cualquier local en vivienda. Hay una serie de parámetros y de requisitos técnicos que van a condicionar la viabilidad de ese cambio de uso. Te los explicamos a continuación:

¿Que dice la normativa urbanística?

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) establece para cada zona de la ciudad, uno usos principales, y una serie de usos secundarios o compatibles, permitidos en las plantas bajas de los edificios.

Se trata del primer filtro para saber si el uso residencial, normalmente principal en las plantas altas de los edificios, también es compatible en la planta baja.

Limitaciones y restricciones según el PGOU

Hay algunas zonas donde el uso residencial en planta baja está prohibido directamente por el PGOU, especialmente en lo que se considera calles o ejes comerciales. En otras muchas zonas del centro de las ciudades, el PGOU simplemente se limita a reflejar planes de desarrollo antiguos, como planes especiales o planes parciales, que fueron aprobados y desarrollados en el PGOU anterior, y han sido convalidados o remitidos al PGOU vigente, como puede ser el Plan Parcial Cuesta de la Magdalena, el Plan Parcial de Isabel La Católica, o el Plan Parcial de Santa Eulalia, para ver si el uso. En estos casos hay que buscar en estos instrumentos de planeamiento, ya que son los que determinan si el uso de vivienda está permitido en las plantas bajas.

Por otra parte, en aquellas zonas donde el PGOU permite el uso residencial en planta baja, éste suele eatar limitado a un fondo edificable respecto de la línea de fachada de 15 m, lo que significa que si se trata de un local con una sola fachada a viario público y un fondo superior a 15 m, el exceso de fondo no podrá ser utilizado para vivienda.

Limitaciones por dotación de aparcamiento

Una segunda limitación importante que establece es la dotación de aparcamiento para el uso residencial, que viene regulada en el artículo 3.1.8.1.2.1.a de las Normas Urbanísticas (NNUU) del PGOU, y establece la obligación de proveer una plaza de aparcamiento por vivienda, o por cada 100 m2 de superficie construida que ésta tenga. Exceptúa eso sí, en el artículo 3.3.3.2, las zonas de edificación consolidada que por sus características y ordenanzas específicas admitan excepciones o soluciones particulares de aparcamiento. Es decir, o bien porque en esa zona esté prohibido también el uso de aparcamiento en planta baja, o bien porque sea inviable dotar de aparcamiento: por maniobrabilidad, por accesibilidad, dimensiones del local, etc…

Limitaciones por inundabilidad

Otro condicionantes importante lo establece la Confederación Hidrográfica del Segura (CHS), ya que Murcia está declarada municipio de Alta Inundabilidad, y hay unos mapas publicados por la CHS que establecen zonas inundables con periodo de retorno de 500 años (ZI-T500) con unas alturas de calado basadas en estudios que miden la altura alcanzada por el agua en estos periodos en épocas de inundaciones,  y también hay unos mapas teóricos donde determinan zonas de flujo preferente (ZFP).

Estos mapas, tanto los ZI-T500 como los ZFP afectan a gran parte del municipio de Murcia, que está declarado como municipio en Régimen de Alta Inundabilidad.

En este sentido, tanto El Reglamento de Dominio Público Hidráulico, como la Instrucción Técnica para la aplicación del régimen especial de alta inundabilidad, establecen que en cualquier cambio de uso en zona inundable T-500, donde se incremente el riesgo, como es el caso de local a vivienda, la cota del suelo del nuevo uso, debe estar por encima de la altura de calado. Y en caso de no ser viable proyectar el suelo de la vivienda a esta cota en suelo urbanizado, hay que justificarlo técnicamente y adoptar medidas adicionales de seguridad ante el riesgo de inundación.

Y cuando además de zona inundable T500, está en ZFP, directamente se prohibe el cambio de uso si la vivienda no se eleva a la altura de calado establecida, y dependiendo cual sea ésta, en algunos casos no es viable.

Limitaciones por Medio Ambiente

La Ordenanza de Protección de la Atmósfera del Ayuntamiento de Murcia, establece en su artículo 11 que la salida de humos de combustión de las instalaciones domésticas, es decir las viviendas, tiene que realizarse obligatoriamente por la cubierta del edificio y estar separadas al menos 3 m desde cualquier hueco de ventilación propio o ajeno al edificio. Esto afecta también a locales convertidos a viviendas, ya que el humo generado por las cocinas debe salir a la cubierta del edificio y cumplir con esta ordenanza.

Cuándo es viable el cambio de uso

Los condicionantes establecidos el capítulo anterior son los primeros para determinar si es viable el cambio de uso: urbanísticos, dotación de aparcamiento, inundabilidad y de medio ambiente.

Cambio de uso de local a vivienda realizado por AFuentes Arquitectura y Diseño

Requisitos técnicos para convertir un local en vivienda

El pasado 21 de Enero de 2026, el Ayuntamiento de Murcia publicó la Instrucción técnica para la determinación de las condiciones a cumplir en la adecuación de locales a viviendas

En esta instrucción recoge todos los requisitos técnicos a cumplir, que relacionamos a continuación:

Ventilación e iluminación natural

Todas las piezas habitables de la vivienda (salones, dormitorios, etrc…) necesitan huecos de ventilación e iluminación natural a viario público o a patios de dimensiones suficientes (que se pueda inscribir un círculo de diámetro equivalente a 1/4 de la altura promedio de los paramentos que limitan el patio y como mínimo de  3 m)

En el caso de viviendas tipo estudio o de hasta dos dormitorios al menos la pieza principal (salón) tendrá huecos a viario público o a espacio libre privado que limite con espacio público, y en el caso de viviendas con más de dos dormitorios al menos dos piezas habitables cumplirán esta condición.

Los huecos de iluminación y ventilación, cumplirán con el artículo 47.2 de las Ordenanzas Municipales de Edificación y Uso de Suelo (OMEUS), que establece una superficie mínima de ventana del 10% de la superficie útil de la pieza habitable a la que sirve y con un mínimo de 1 m2.

La longitud mínima de fachada de la vivienda a la calle tiene que ser de 3 m. Esto establece una limitación dimensional importante a la hora de convertir un local en varias viviendas.

Altura mínima de techos

La altura mínima de techos viene establecida en el artículo 16.3 de las OMEUS, que establece un mínimo de altura libre de 2,50 m para viviendas en planta baja. Esto puede estar reñido en zonas inundables co alturas de calado alto, donde hay que subir la cota de suelo de la vivienda y a veces no queda la altura mínima libre necesaria hasta el forjado de planta baja.

Superficie mínima y distribución de espacios

Toda vivienda debe disponer como mínimo de cocina-comedor, dormitorio doble y un baño, pudiendo reunir todas estas, al margen del baño, en un mismo espacio habitable, denominado vivienda tipo estudio o vivienda-apartamento.

La superficie útil mínima de estos espacios viene regulada en una antigua Orden de 29 de Febrero de 1944, por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas

Esta Orden aún en vigor, establece unas dimensiones mínimas para salones de 10 m2, cocinas de 5 m2, dormitorios sencillos de 6 m2, dormitorios dobles de 10 m2 y baños de 1,5 m2., y en caso de unir salón y cocina en una sola pieza, de 14 m2.

Si se trata por tanto de viviendas tipo-estudio o apartamento, donde todas las piezas habitables se resuelven en un mismo espacio con fachada a viario público, la dimensión mínima de ese espacio deber ser la suma de salón-cocina (14 m2) y un dormitorio doble (10 m2), más lo que ocupe la superficie del baño, que debe tener un mínimo de 1,5 m2.

Es decir, según la Orden de 29 de Febrero de 194  la superficie mínima útil para una vivienda tiene que ser 25,5 m2, dentro de los cuales el espacio habitable (salón-cocina-dormitorio) tiene que tener 24 m2.

Además la Instrucción Técnica del Ayuntamiento de 21 de Enero de 2026, excluye dentro del cómputo de los 24 m2 de pìeza habitable, cualquier zona de paso donde no se pueda inscribir un círculo de 2 m2 de diámetro.

Por otro lado, los baños con las prestaciones actuales no son los retretes de 1,5 m2 que se exigían en 1944, y además tienen que cumplir el   Reglamento de Accesibilidad Universal de la Región de Murcia (RAURM), ya que al ser espacios de uso autónomo necesitan tener espacio suficiente para poder inscribir dentro de los mismos un círculo de 1,20 m fuera del barrido de las puertas. Esto implica que un baño con lavabo, inodoro y pie de ducha necesitará un mínimo de 4 m2 útiles.

Otra exigencia de  la Orden de 29 de Febrero de 1944, es que los retretes no pueden abrir sus puertas a espacios habitables, necesitan en ese caso doble puerta que separe lávabo de WC, o un vestíbulo o paso intermedio, que atendiendo también las condiciones de accesibilidad del RAURM tiene que tener unas dimensiones suficientes para inscribir otro círculo de 1,20 m, con lo cual hay que añadir otros 2 m2 mínimo para ese vestíbulo, cuya superficie además no puede ser computada en los 24 m2 del espacio principal, a no ser que tenga dimensión suficiente para inscribir un círculo de 2 m.

En conclusión: sumando los 24 m2 mínimo de salón-cocina-dormitorio, los 4 m2 mínimo de baño y los 2 m2 mínimos de vestíbulo, la superficie mínima útil por vivienda que garantice una distribución funcional que cumpla con toda la normativa actual es de 30 m2, y con un frente de fachada a viario público de 3 m.

Cambio de local a vivienda realizado por AFuentes Arquitectura y Diseño

Instalaciones. ahorro energético y cumplimiento del CTE

Otro apartado importante a tener en cuenta son las instalaciones eléctricas, fontanería, saneamiento y climatización, ya que al hacer un cambio de uso de local a viviendas, éstas tiene que tener las prestaciones necesarias que exige la normativa en cuanto a estas instalaciones: Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE), en aquellos Decretos Básicos que le afectan a efectos de instalaciones: Suministro de agua (DB-HS4),  Evacuación de aguas (CB-HS5), Limitación del consumo energético (DB-HE0 ),  Condiciones de las instalaciones térmicas (DB-HE2) y Contribución mínima de energía renovable para cubrir la demanda de agua caliente sanitaria (ACS) (DB-HE4 ).

Dentro de este apartado de instalaciones, es muy importante lo que afecta al ahorro energético, que viene regulado en el DB-HE0 y el DB-HE4.

El DB-HE0 especifica en su ámbito de aplicación los cambios de uso, cuando la superficie útil total supere los 50 m2. Esto significa que cuando se trata de una sola vivienda con superficie útil inferior a 50 m2, como podría ser la vivienda mínima que analizábamos en el apartado anterior no le es de aplicación, pero si se proyecta más de una vivienda, o si sólo se proyecta una pero con superficie útil superior a 50 m2, es de aplicación, y en ese caso para climas como el de Murcia hay una doble exigencia: por un lado las instalaciones que se proyecten de ACS y climatización tienen limitado el consumo de energía primaria no renovable a 55 kW.h/m2.año , y por otro lado el consumo de energía primera total para esas instalaciones está limitado a 80 kW.h/m2.año.

El DB-HE4 también especifica en su ámbito de aplicación los cambios de uso, cuando la demanda de ACS proyectada sea superior a 100 litros por día  (l/d),  considera unas necesidades de 28 litros por persona y día, y una ocupàción en función del número de dormitorios: 1,5 personas para viviendas de 1 dormitorio, 3 personas para 2 dormitorios, 4 personas para 3 dormitorios. Esto se traduce en que para una vivienda de 1 o 2 dormitorios no es de aplicación, incluso para dos viviendas de 1 dormitorio tampoco, pero para una vivienda a partir de 3 dormitorios, para dos o más viviendas de 2 dormitorios sí es de aplicación. Y en ese caso la exigencia es que la contribución mínima de energía de fuentes renovables para cubrir la demanda de ACS sea del 60%.

Estas dos exigencias (DB-HE0 y DB-HE4) implican en el caso de locales convertidos a viviendas, contar con instalaciones especialmente eficientes en la producción de ACS y que utilicen fuentes renovables, como es de la aerotermia, ya que otro tipo de instalaciones que podrían cubrir esas exigencias como los paneles fotovoltaicos o las calderas de biomasa, por limitación de espacio y al encontrarse dentro de edificios existentes son en muchos casos inviables.

Aislamiento térmico y acústico

Los elementos pasivos son otra parte importante a tener en cuenta en la adaptación de locales a viviendas.

El Decreto Básico de Limitación de la Demanda Energética (DB-HE1) del CTE incluye en su ámbito de aplicación los cambios de uso, y establece un límite máximo global de transmisión de calor a través de la envolvente térmica del edificio entre 0,83 W/m2.K y 0,90 W/m2.K en función de la compacidad de la vivienda y para climas como el de Murcia. También limita de forma individual la transmitancia térmica de cada elemento de la envolvente: muros en contacto con el aire exterior,  suelos en contacto con el terreno como suelen ser las plantas baja de edificios sin sótano, suelos o paredes en contacto con espacios no habitables como pueden ser sótano u otros locales del edificio respectivamente y huecos o puertas en contacto con el exterior.

El Decreto Básico de Protección frente al Ruido (DB-HR) del CTE excluye de su ámbito de aplicación las obras de reforma de edificios existentes, salvo cuando se trate de rehabilitación integral, como puede ser considerada una adaptación de locales a vivienda.

Estos dos Decretos Básicos obligan por tanto a dotar a la vivienda o viviendas, de unos elementos pasivos de aislamiento térmico y acústico en los elementos que afecten a su envolvente, que a efectos constructivos se traducen en: trasdosados con aislamiento termo-acústico en fachadas y en paredes de separación con otros locales no  habitables del edificio, aislamiento térmico en suelos en contacto con el terreno, cámaras de aire o sótano del edificio, aislamiento acústico en techos y ventanas con rotura de puente térmico y un nivel e permeabilidad al aire por debajo de unas limitaciones.

Además en el caso concreto del ruido, si se proyectan varias viviendas, al ser consideradas unidades de uso independientes, hay que proyectar un aislamiento acústico en suelo de al menos 2 cm de espesor, que solape verticalmente en el arranque de las paredes divisorias entre las viviendas, y un mortero autonivelante o solera flotante por encima del aislamiento de al menos 5 cm, para aislar acústicamente cada vivienda y evitar la transmisión de ruido por impacto entre unas y otras.