Decreto-Ley 3/2025 en Murcia: guía indispensable para promotores

El acceso a la vivienda no puede ser un privilegio para unos pocos. Según las palabras pronunciadas por director de la federación de municipios  en la jornada informativa del 8 de Octubre del Decreto-Ley 3/2025, celebrada en la Consejería de Fomento,  los precios de la vivienda en la Región de  Murcia ha aumentado un 13% en el último año. La falta de oferta de vivienda es consecuencia directa de la subida del precio de la misma.

Consecuentemente, El Decreto‑Ley 3/2025 de la Región de Murcia surge con el objetivo  de ampliar el parque de vivienda asequible.

Consiste en una batería de medidas entre las que se encuentran facilidades para transformar activos infrautilizados (oficinas, locales en planta baja y ciertos equipamientos) en vivienda protegida y para rematar edificaciones y urbanizaciones paradas

Las principales ventajas para el promotor son  más edificabilidad potencial, simplificación burocrática y tramitación acelerada. A cambio, debe destinar una parte  de dicha edificabilidad a vivienda asequible.

Qué cambia en la vivienda protegida y asequible

Murcia incorpora nuevas figuras habitacionales —coliving y cohousing— y crea la “Vivienda Asequible de la Región de Murcia” con régimen propio (mínimo 10 años) definido por Orden de la Consejería. Esta vivienda asequible se acredita con la licencia de primera ocupación, mientras que la VPO sí requiere calificación administrativa

También fija que los precios máximos (venta/alquiler) de VPO se determinen por m² útil y, en vivienda asequible, por m² construido, con actualización anual.

Modelos habitacionales en auge: coliving y cohousing

El coliving y el cohousing son modelos residenciales donde conviven unidades habitacionales privativas con espacios comunes que complementan los privados, dígase  lavandería, sala polivalente, gimnasio…. En general son modelos más asequibles ya que consiguen reducir el espacio privativo a cambio de complementar con servicios comunes cuyo coste es compartido entre todas la viviendas.

La diferencia entre coliving y cohousing hace referencia a la propiedad. Mientras que en el coliving hay propiedad individual, en el cohousing hay una única propietaria, la cooperativa, y los usuarios adquieren el derecho de uso.

Qué permite el decreto-ley 3/2025

• Cambios de uso rápidos: oficinas, locales en planta baja y equipamientos ( excepto sanitario y educativo) en vivienda protegida
• Primas de edificabilidad: +40% (hasta +50% en parcelas públicas) si el 100% del nuevo volumen se destina a vivienda protegida; usos compatibles ≤20%.
• Reactivación de proyectos: posibilidad de finalizar edificios y urbanizaciones no terminadas, destinando ≥50% de la edificabilidad resultante a vivienda protegida.
• Tramitación más ágil: se dará preferencia administrativa a este tipo de expedientes; se crea la herramienta Panel de Impulso Urbanístico para coordinación intersectorial de informes.

Calendario y riesgos clave

Hitos temporales del promotor

1. Aplicación municipal : los Ayuntamientos pueden excluir la aplicación de las medidas en el plazo de dos meses.
2. Solicitud de licencia : deberá presentarse en el plazo de dos años
3. Ejecución de obras: deberán quedar las obras terminadas y aptas para su uso en un plazo máximo de 3 años

A tener en cuenta en el decreto-Ley 3/2025

• Redes e infraestructuras: si fuera necesario ampliar la red de infraestructuras, correrán los costes a cargo del promotor (saneamiento, abastecimiento, energía, telecomunicaciones). .
• Limitaciones de emplazamiento: los locales comerciales no pueden situarse en ejes comerciales y cascos antiguos en los términos recogidos en el planeamiento urbanístico municipal

Dónde están los metros “más rápidos”

De oficinas obsoletas a residencial protegido

• En suelo urbano consolidado/no consolidado o sectorizado con ordenación suficiente.
• Apostar por tipologías de vivienda protegida que optimicen núcleos y patios (profundidades >14 m requieren secciones luminosas/ventilación cruzada).

De locales de planta baja a vivienda protegida

• Solo en edificios residenciales y sin frente a ejes comerciales ni en casco antiguo, si así lo establece el planeamiento urbanístico municipal.
• Revisa condiciones de habitabilidad (iluminación natural, ventilación, altura libre, accesibilidad, patios).

De equipamientos (no educativos/sanitarios) a residencial protegido

• Requiere comprobar suficiencia dotacional del ámbito mediante la emisión de informe favorable. El límite de edificabilidad a implantar será inferior al 5% de la edificabilidad residencial para dicho ámbito urbano o sector.

Edificaciones y urbanizaciones no terminadas

Se permite finalizar edificaciones y urbanizaciones no terminadas , que obtuvieron licencia en su momento, de acuerdo al planeamiento con el que les fue otorgada. Para ello se debe destinar al menos el 50% de la edificabilidad resultante a vivienda protegida.

Aumento de número de viviendas en suelos residenciales

El artículo 10 del Decreto‑Ley 3/2025 establece que se podrá edificar vivienda protegida en suelos residenciales, sea cual sea la tipología residencial, pudiendo aumentar el número de viviendas, siempre que no se incremente la superficie construida.

Primas de edificabilidad: cómo capturar el +40/50%

Condición esencial

• 40% del incremento de edificabilidad, en parcelas sin edificar y edificios existentes de uso residencial libre. La condición es que toda de la vivienda sea protegida,
• 50% del incremento de edificabilidad para el caso anterior pero de titularidad pública.
• En ambos casos, se puede destinar ≤20% respecto a la edificabilidad residencial a usos compatibles como son trasteros y locales asociados
• El Estudio de Detalle es la herramienta que te puede permitir cambiar parámetros como ocupación y altura, para alcanzar la nueva edificabilidad permitida.

Prima por restos arqueológicos

Si la parcela presenta hallazgos a conservar, se compensa a los promotores con edificabilidad el sobresfuerzo  que supone al conservación de los restos.  Puede añadirse hasta +40% de edificabilidad siempre que toda ella se destine a vivienda protegida, acumulable hasta +50% con la compensación del art. 2.18. Se espera que esta medida de solución al problema de  los solares vacíos en ciudades como Cartagena y Lorca.

Tramitación: agilidad administrativa

Se crea el Panel de Impulso Urbanístico, comisión intersectorial que coordina informes sectoriales . Dicha comisión puede emitir informe de coordinación para armonizar criterios. Para promotores, esto apunta a menor incertidumbre y tiempos administrativos más predecibles.

Conclusión sobre el decreto-Ley 3/2025

Desde AFuentes arquitectura consideramos el decreto-Ley 3/2025 establece un panorama muy esperanzador para conseguir aumentar el parque de vivienda asequible. El siguiente objetivo es transformar esta norma en realidad palpable.

Checklist de viabilidad

• Activo: ¿oficina/local/equipamiento? ¿edificio/urbanización no terminada?
• Parámetros: edificabilidad remanente + prima potencial; alturas/ocupación; necesidad de Estudio de Detalle.
• Costes: refuerzos de infraestructuras y urbanización; adaptación de normativas actuals (CTE, ley de accesibilidad universal)
• Calendario: hitos 2 años para presentar licencia y 3 años para acabar la obra

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