El acceso a la vivienda no puede ser un privilegio para unos pocos. Según las palabras pronunciadas por director de la federación de municipios  en la jornada informativa del 8 de Octubre del Decreto-Ley 3/2025, celebrada en la Consejería de Fomento,  los precios de la vivienda en la Región de  Murcia ha aumentado un 13% en el último año. La falta de oferta de vivienda es consecuencia directa de la subida del precio de la misma.

Consecuentemente, El Decreto‑Ley 3/2025 de la Región de Murcia surge con el objetivo  de ampliar el parque de vivienda asequible.

Consiste en una batería de medidas entre las que se encuentran facilidades para transformar activos infrautilizados (oficinas, locales en planta baja y ciertos equipamientos) en vivienda protegida y para rematar edificaciones y urbanizaciones paradas

Las principales ventajas para el promotor son  más edificabilidad potencial, simplificación burocrática y tramitación acelerada. A cambio, debe destinar una parte  de dicha edificabilidad a vivienda asequible.

Qué cambia en la vivienda protegida y asequible

Murcia incorpora nuevas figuras habitacionales —coliving y cohousing— y crea la “Vivienda Asequible de la Región de Murcia” con régimen propio (mínimo 10 años) definido por Orden de la Consejería. Esta vivienda asequible se acredita con la licencia de primera ocupación, mientras que la VPO sí requiere calificación administrativa

También fija que los precios máximos (venta/alquiler) de VPO se determinen por m² útil y, en vivienda asequible, por m² construido, con actualización anual.

 

Modelos habitacionales en auge: coliving y cohousing

El coliving y el cohousing son modelos residenciales donde conviven unidades habitacionales privativas con espacios comunes que complementan los privados, dígase  lavandería, sala polivalente, gimnasio…. En general son modelos más asequibles ya que consiguen reducir el espacio privativo a cambio de complementar con servicios comunes cuyo coste es compartido entre todas la viviendas.

La diferencia entre coliving y cohousing hace referencia a la propiedad. Mientras que en el coliving hay propiedad individual, en el cohousing hay una única propietaria, la cooperativa, y los usuarios adquieren el derecho de uso.

Qué permite el decreto-ley 3/2025

• Cambios de uso rápidos: oficinas, locales en planta baja y equipamientos ( excepto sanitario y educativo) en vivienda protegida
• Primas de edificabilidad: +40% (hasta +50% en parcelas públicas) si el 100% del nuevo volumen se destina a vivienda protegida; usos compatibles ≤20%.
• Reactivación de proyectos: posibilidad de finalizar edificios y urbanizaciones no terminadas, destinando ≥50% de la edificabilidad resultante a vivienda protegida.
• Tramitación más ágil: se dará preferencia administrativa a este tipo de expedientes; se crea la herramienta Panel de Impulso Urbanístico para coordinación intersectorial de informes.

Calendario y riesgos clave

Hitos temporales del promotor

1. Aplicación municipal : los Ayuntamientos pueden excluir la aplicación de las medidas en el plazo de dos meses.
2. Solicitud de licencia : deberá presentarse en el plazo de dos años
3. Ejecución de obras: deberán quedar las obras terminadas y aptas para su uso en un plazo máximo de 3 años

A tener en cuenta en el decreto-Ley 3/2025

• Redes e infraestructuras: si fuera necesario ampliar la red de infraestructuras, correrán los costes a cargo del promotor (saneamiento, abastecimiento, energía, telecomunicaciones). .
• Limitaciones de emplazamiento: los locales comerciales no pueden situarse en ejes comerciales y cascos antiguos en los términos recogidos en el planeamiento urbanístico municipal

Dónde están los metros “más rápidos”

De oficinas obsoletas a residencial protegido

• En suelo urbano consolidado/no consolidado o sectorizado con ordenación suficiente.
• Apostar por tipologías de vivienda protegida que optimicen núcleos y patios (profundidades >14 m requieren secciones luminosas/ventilación cruzada).

De locales de planta baja a vivienda protegida

• Solo en edificios residenciales y sin frente a ejes comerciales ni en casco antiguo, si así lo establece el planeamiento urbanístico municipal.
• Revisa condiciones de habitabilidad (iluminación natural, ventilación, altura libre, accesibilidad, patios).

De equipamientos (no educativos/sanitarios) a residencial protegido

• Requiere comprobar suficiencia dotacional del ámbito mediante la emisión de informe favorable. El límite de edificabilidad a implantar será inferior al 5% de la edificabilidad residencial para dicho ámbito urbano o sector.

Edificaciones y urbanizaciones no terminadas

Se permite finalizar edificaciones y urbanizaciones no terminadas , que obtuvieron licencia en su momento, de acuerdo al planeamiento con el que les fue otorgada. Para ello se debe destinar al menos el 50% de la edificabilidad resultante a vivienda protegida.

Aumento de número de viviendas en suelos residenciales

El artículo 10 del Decreto‑Ley 3/2025 establece que se podrá edificar vivienda protegida en suelos residenciales, sea cual sea la tipología residencial, pudiendo aumentar el número de viviendas, siempre que no se incremente la superficie construida.

Primas de edificabilidad: cómo capturar el +40/50%

Condición esencial

• 40% del incremento de edificabilidad, en parcelas sin edificar y edificios existentes de uso residencial libre. La condición es que toda de la vivienda sea protegida,
• 50% del incremento de edificabilidad para el caso anterior pero de titularidad pública.
• En ambos casos, se puede destinar ≤20% respecto a la edificabilidad residencial a usos compatibles como son trasteros y locales asociados
• El Estudio de Detalle es la herramienta que te puede permitir cambiar parámetros como ocupación y altura, para alcanzar la nueva edificabilidad permitida.

Prima por restos arqueológicos

Si la parcela presenta hallazgos a conservar, se compensa a los promotores con edificabilidad el sobresfuerzo  que supone al conservación de los restos.  Puede añadirse hasta +40% de edificabilidad siempre que toda ella se destine a vivienda protegida, acumulable hasta +50% con la compensación del art. 2.18. Se espera que esta medida de solución al problema de  los solares vacíos en ciudades como Cartagena y Lorca.

Tramitación: agilidad administrativa

Se crea el Panel de Impulso Urbanístico, comisión intersectorial que coordina informes sectoriales . Dicha comisión puede emitir informe de coordinación para armonizar criterios. Para promotores, esto apunta a menor incertidumbre y tiempos administrativos más predecibles.

Conclusión sobre el decreto-Ley 3/2025

Desde AFuentes arquitectura consideramos el decreto-Ley 3/2025 establece un panorama muy esperanzador para conseguir aumentar el parque de vivienda asequible. El siguiente objetivo es transformar esta norma en realidad palpable.

Checklist de viabilidad

• Activo: ¿oficina/local/equipamiento? ¿edificio/urbanización no terminada?
• Parámetros: edificabilidad remanente + prima potencial; alturas/ocupación; necesidad de Estudio de Detalle.
• Costes: refuerzos de infraestructuras y urbanización; adaptación de normativas actuals (CTE, ley de accesibilidad universal)
• Calendario: hitos 2 años para presentar licencia y 3 años para acabar la obra

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Cómo elegir el arquitecto adecuado para tu promoción inmobiliaria

En este artículo te explicamos en qué criterios debes basarte para elegir arquitecto si quieres comenzar un proyecto de promoción inmobiliaria

La importancia del arquitecto en una promoción inmobiliaria

Dice el refrán que las casas nunca deben empezarse por el tejado. Vamos más allá, tampoco las casas deben empezarse por los cimientos, ya que lo primero que necesitas cuando tienes un solar, o como promotor estás pensando en desarrollar un proyecto inmobiliario es contactar con un arquitecto.

El arquitecto es el agente que te va a proporcionar la información previa que necesitas, y en base a esa información tendrás herramientas suficientes para decidir si el solar es el adecuado para tu nuevo proyecto de promoción inmobiliaria.

¿Por qué es importante contratar a un arquitecto especializado en promoción inmobiliaria?

Hay muchos factores que influyen en la decisión de compra de un solar, o si ese solar es el adecuado para la promoción inmobiliaria que quieres comenzar.

Estos factores primeros que debes saber son: normativa urbanística que afecta al solar, si hay que hacer algún tipo de cesión para los caminos o viales a los que hace frente, si se encuentra afectado de zona inundable o de flujo preferente, si existe algún tipo de protección que le pueda afectar, bien por estar en recinto histórico en suelo urbano o por algún tipo de protección ambiental o cultural, si hay algún tipo de infraestructura a nivel de instalaciones que lo puede condicionar, si es obligatoria la disposición de aparcamiento,  así como el tipo de terreno de cara a la cimentación a emplear sobre el mismo.

Todos estos son datos previos que debe facilitarte el  arquitecto para proyectos de promoción, y que van a condicionar el aprovechamiento urbanístico del solar, así como su rentabilidad.

Una vez conozcas todos estos datos, el despacho de arquitectura para promotores también te va a informar de las siguientes cuestiones: saber si el solar está en suelo urbano consolidado y se puede edificar de forma directa, o si por el contrario está en suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, dentro de un plan especial o un plan parcial y el desarrollo inmobiliario del mismo va a depender a su vez de la planificación urbanística del suelo en esa zona. Conocer la edificabilidad del solar, saber lo que se puede construir, el número de viviendas, el tipo de las mismas y su superficie.

Y en base a todo lo anterior poder tener un informe de viabilidad, que te permita saber el precio aproximado de la construcción en la zona y en ese solar concreto, los gastos técnicos, los gastos financieros y los gastos indirectos de la promoción, para así poder determinar a partir de un posible precio de venta, si el solar en cuestión es viable o no.

Por tanto es clave contratar a un arquitecto que conozca la normativa urbanística así como otra normativa sectorial que pueda afectar, y que se adelante a problemas que puedan surgir durante la promoción inmobiliaria.

El papel clave del arquitecto en el desarrollo del proyecto

Si el solar es viable, el papel del arquitecto sigue siendo muy importante, porque es el que puede optimizar el diseño del proyecto y maximizar su rentabilidad.

Un arquitecto con experiencia en promoción inmobiliaria va a desarrollar una planificación arquitectónica eficiente, con un diseño que se adapte a las condiciones del solar, y al tipo de vivienda que se demanda en la zona, así como su destino final: venta o alquiler. Y todo ello se debe hacer valorando desde el principio los costes de la construcción. Es decir, optimizar el diseño y la calidad arquitectónica con la mínima inversión.

Beneficios de una planificación arquitectónica eficiente

El coste del proyecto se debe tener en cuenta en todo momento, desde los primeros bocetos hasta el resultado final. Durante el desarrollo del mismo el arquitecto elabora unas mediciones que incluyen todas las partidas del proyecto, y que deben ser rigurosas, ya que junto con los planos, serán las que sirvan de base para conocer el presupuesto de la obra, y pedir presupuestos a distintas empresas constructoras.

Cuanto más definidas estén las mediciones y planos del proyecto, menos imprevistos habrá durante la obra.

También es importante conocer los tiempos, tanto de los procedimientos administrativos para la tramitación de la licencia de obras, como del tiempo de construcción. En este sentido el arquitecto es el que te puede hacer una planificación de las distintas fases de la promoción.

Factores clave para elegir al mejor arquitecto

Aquí te daremos los puntos más importantes que debes tener en cuenta para elegir el arquitecto para tu promoción inmobiliaria

Experiencia en proyectos de promoción inmobiliaria

Como hemos comentado antes, la promoción inmobiliaria es un proceso que abarca varios años, está sujeto a muchos factores, y donde la inversión y el riesgo que se asume como promotor es bastante alto.

En este sentido, la primera clave para elegir al arquitecto es que tenga experiencia en este tipo de proyectos, ya que si se ha enfrentado en otras ocasiones a este tipo de proyectos, además de optimizar el diseño y reducir los costos, sabrá asesorarte en todo momento en los pasos a seguir, y se adelantará a problemas de todo tipo que puedan surgir: de normativa urbanística, burocráticos, durante la ejecución de la obra, etc.

Conocimiento de normativas y urbanismo

El conocimiento preciso por parte del arquitecto de la normativa urbanística que afecta al solar que quieres desarrollar es fundamental, porque será el factor de partida que va a determinar la viabilidad o no de la promoción inmobiliaria.

Capacidad de optimizar costes y rentabilidad

El precio actual de la construcción por metro cuadrado está muy alto. En este sentido es fundamental que el arquitecto en el diseño del proyecto inmobiliario se capaz de conseguir dos objetivos: por un lado optimizar espacios y la  superficie construida de las viviendas con la máxima calidad espacial y arquitectónica de las mismas, y por otro lado que el diseñó y la elección de materiales e instalaciones tenga en cuenta en todo momento los costes, para conseguir con la menor inversión económica,  la máxima eficiencia energética y las más altas prestaciones. Estos dos objetivos son clave para optimizar costos y rentabilidad.

Errores comunes al contratar un arquitecto

Te contamos a continuación cuales son los errores más comunes al contratar un arquitecto para promociones.

No verificar experiencia ni referencias

Antes de elegir arquitecto, asegúrate en primer lugar que tiene experiencia en proyectos de promoción inmobiliaria y en segundo lugar pide referencias en esas promociones, ya que el arquitecto como hemos comentado antes es una pieza fundamental en el éxito o fracaso de la promoción.

Elegir solo precio sin evaluar calidad

El coste que suponen los honorarios de un estudio de arquitectura en relación a la inversión total de una promoción es bastante bajo. En este sentido no te dejes guiar solamente por el precio, ya que la diferencia entre los honorarios de un arquitecto u otro es muy baja en comparación con: la calidad que te puede aportar uno u otro, y la diferencia de rentabilidad en los resultados finales que te de uno u otro.

Falta de alineación con la visión del proyecto

Como hemos visto en este artículo, tu arquitecto es el agente que te va a acompañar en todo el desarrollo del proyecto, con lo cual es muy importante  que sepa lo que buscar y que sepa cómo asesorarte en aquello que buscas.

Preguntas clave que debes hacer antes de contratar

Te decimos ahora las preguntas que debes hacerle al arquitecto antes de contratarlo.

¿Tienes experiencia en proyectos similares?

Antes hablábamos de la importancia de la experiencia del arquitecto en promociones inmobiliarias. No es lo mismo un arquitecto para una vivienda unifamiliar, que un arquitecto para una reforma, que un arquitecto para proyectos de promoción.

Es la primera pregunta que debes hacerle.

¿Cómo manejas los imprevistos en obra?

Aun con el mejor y más completo proyecto de arquitectura, la obra es un proceso en el que siempre surge algún imprevisto: presencia de agua no detectada en el estudio geotécnico por algún tipo de acequia, presencia de cimentaciones vecinas en los linderos que invaden el solar, trazado de instalaciones ocultas, etc… Es importante que el arquitecto sea resolutivo ante este tipo de imprevistos, y sepa darles solución con el mínimo coste posible, y que tu sepas si se ha enfrentado a este tipo de imprevistos y como los ha resuelto.

¿Cuál es tu enfoque en eficiencia energética y sostenibilidad?

La eficiencia energética en los edificios y la sostenibilidad no es solo algo que está a la orden del día, es que es necesario por normativa, para el cumplimiento de las condiciones de ahorro energético que establece el Código Técnico de la Edificación, y que todo proyecto de promoción inmobiliaria debe cumplir.

Estas prestaciones obligatorias de los edificios, suponen un incremento importante del coste de construcción los mismos, tanto a nivel pasivo: aislamientos, carpinterías con rotura de puente térmico, etc…como a nivel de instalaciones eficientes: instalaciones que usan energía renovable, recuperadores de calor, climatización con alta eficiencia energética.

Es importante por tanto que el estudio de arquitectura sepa cómo integrar estas prestaciones en el proyecto, que permitan cumplir la normativa energética, con una calidad constructiva y un diseño sostenible, al menor coste posible.

Conclusión: La clave del éxito en promociones inmobiliarias

Podemos concluir que la primera clave del éxito es elegir el arquitecto adecuado.

Los mejores arquitectos para  promociones inmobiliarias te van a permitir:

Antes de la compra del solar: saber la viabilidad o no del mismo, así como su futura rentabilidad.

Durante el desarrollo del proyecto: optimización de espacios, calidad arquitectónica y constructiva, diseño eficiente y sostenible, y rentabilidad en la promoción.

Durante la tramitación de la licencia de obras: conocer bien los procedimientos administrativos, adelantarse a posibles problemas burocráticos y saber resolver con diligencia reparos que puedan haber en los organismos oficiales.

Durante la ejecución de la obra: supervisar que todo se hace conforme al proyecto, saber manejar los imprevistos que puedan surgir, y controlar los costes.

Al final de la obra: facilitarte toda la documentación necesaria, conocer los procesos administrativos para tramitar la licencia de primera ocupación, y la escritura final de obra.

En resumen, el arquitecto es la pieza clave que te va acompañar desde el principio al final de la promoción, y elegir el adecuado es fundamental.